Pentru cumpărătorii care iau în calcul finanțarea prin Noua Casă, oferta trebuie comparată cu plafonul folosind prețul final, cu taxa inclusă. În exemplul de finanțare analizat, plafonul de 119.000 de euro include taxa pe valoarea adăugată (TVA), ceea ce corespunde, la cota standard de 21%, unui preț fără taxă de aproximativ 98.347 de euro.
Prețul din ofertă se verifică înainte de compararea locuințelor
Informațiile au fost relatate de stirileimobiliare.ro. Prima verificare privește felul în care este scrisă suma cerută: include TVA sau reprezintă numai valoarea fără taxă? Ofertele se compară folosind totalul de plată, inclusiv atunci când acesta trebuie raportat la plafonul unui program de finanțare.
Neofort IMO precizează că prețurile sale afișate nu includ TVA și că la acestea se adaugă taxa de 21%. Pentru compararea cu plafonul de finanțare, cumpărătorul trebuie să folosească suma rezultată după adăugarea taxei.
Calculul orientativ pentru o locuință cu prețul de 100.000 de euro fără TVA este 100.000 × 1,21. Rezultatul este un total de 121.000 de euro.
La aceeași valoare fără taxă, aplicarea cotei de 9% ar fi însemnat 100.000 × 1,09, adică 109.000 de euro. Diferența de 12.000 de euro dintre cele două totaluri provine exclusiv din cotă. Comparația privește două regimuri fiscale diferite, nu două prețuri diferite ale locuinței.
Actele și termenele stabilesc încadrarea fiscală
De la 1 august 2025, cota standard este de 21%, față de 19% anterior. Unele cumpărări începute înainte de această dată au putut beneficia de un regim tranzitoriu cu taxă redusă. Pentru încadrare trebuiau îndeplinite împreună condițiile privind cumpărătorul, locuința, datele actelor și plățile.
Pentru verificarea unei tranzacții din acel regim, reperele de calendar și de plată erau:
- Antecontractul sau promisiunea de vânzare trebuia să poarte o dată cel târziu de 31 iulie 2025.
- Până la 31 iulie 2025 trebuia plătit și un avans de cel puțin 20%.
- Data-limită pentru încheierea contractului final era 31 iulie 2026.
Verificarea presupune consultarea antecontractului sau a promisiunii de vânzare și a dovezii avansului. Contează, de asemenea, suprafața utilă și valoarea fără TVA, cu terenul inclus. Calculul cu taxă redusă trebuie raportat la categoria tranzacției și la termenele care îi erau aplicabile.
Potrivit paginii Neofort IMO, cota tranzitorie de 9% s-a aplicat livrărilor făcute până la 30 septembrie 2026 inclusiv. În plus, cerința unui antecontract și a unui avans de 20% înainte de 1 august 2025 excludea achizițiile începute după acea dată.
Finanțarea se verifică folosind indicele trimestrial
Pentru creditele care folosesc Indicele de referință pentru creditele consumatorilor (IRCC), reperul de urmărit este valoarea trimestrială aplicabilă. Seria zilnică și cea trimestrială au calcule și calendare diferite.
La actualizarea din 1 octombrie 2026, valoarea aplicabilă era de 5,57%, aferentă trimestrului al doilea din 2026. Comparativ, indicele pentru trimestrul întâi din 2026 fusese de 5,56%, iar cel pentru trimestrul al doilea din 2025 ajunsese la 6,06%.
Pentru bugetele familiei care se întind în anul următor, următoarea actualizare de urmărit este cea din 1 ianuarie 2027. Valoarea anunțată pentru aplicare de atunci este de 5,61%, aferentă trimestrului al treilea din 2026.
Perioada din care provin datele nu coincide cu cea în care indicele se aplică. La încheierea unui trimestru, se calculează media aritmetică a indicilor zilnici comunicați pentru fiecare zi lucrătoare din trimestrul precedent. Instituțiile de credit folosesc valoarea obținută în trimestrul următor.
Indicele zilnic reprezintă media dobânzilor tranzacțiilor de pe piața monetară interbancară, ponderată cu volumele tranzacționate. Altfel spus, tranzacțiile cu sume mai mari cântăresc mai mult în media zilei.
În intervalul 8 iulie-12 octombrie 2026, media zilnică indicată a fost de 5,64%. Minimul a fost de 5,51%, la 19 august 2026, iar maximul de 6,18%, la 2 octombrie 2026. Aceste valori descriu variațiile din perioada măsurată; pentru verificarea finanțării rămâne relevant calendarul aplicării trimestriale.
Datele despre zonă se compară pentru aceleași perioade
După verificarea prețului și a finanțării, evaluarea zonei continuă cu numărul tranzacțiilor. Comparația păstrează atât perioada măsurată, cât și aria geografică: datele naționale se urmăresc separat de cele locale.
Reperele de comparație sunt:
- Iulie 2025, luna dinaintea majorării cotei standard de TVA: tranzacțiile cu unități individuale se compară cu iulie 2024 și cu iunie 2025.
- August și septembrie 2025, luate împreună: totalul tranzacțiilor se raportează atât la mai și iunie 2025, cât și la august și septembrie 2024.
- Septembrie 2025: comparația cu septembrie 2024 se face la nivel național și separat pentru București, precum și pentru județele Cluj și Iași.
- Primele nouă luni din 2025: tranzacțiile se compară cu perioada corespunzătoare din anul precedent, distinct pentru întreaga țară și pentru București.
Pentru o achiziție în Capitală, reperul local este evoluția tranzacțiilor din București. Compararea lunilor apropiate se păstrează alături de cea cu aceeași perioadă a anului precedent.
La vizita de informare, consultantul Neofort IMO calculează costul total exact pentru situația cumpărătorului. Suma astfel stabilită poate fi comparată cu plafonul finanțării, fără a confunda prețul afișat fără TVA cu totalul de plată.
Finanțarea din piață se verifică separat: intervalul august-septembrie 2025 se raportează atât la aceleași luni din anul precedent, cât și la mai-iunie 2025.
Materialul indică și o pondere de 12,35% din Produsul Intern Brut, pe care o prezintă drept semn al consolidării rolului sectorului în arhitectura financiară a țării.
Pentru oferta viitoare, indicatorul de urmărit este numărul locuințelor autorizate în zona aleasă și în perioada măsurată. Acesta numără locuințele pentru care s-a obținut autorizarea construirii.
