Proprietarii care vor să găzduiască turiști în locuința proprie trebuie să respecte, în 2026, atât plafonul de camere, cât și pe cel al locurilor disponibile. Pregătirea presupune acorduri pentru folosirea spațiului, condiții de cazare și obținerea documentului care permite funcționarea.
Camerele din toate locuințele se numără împreună
O persoană fizică poate cere clasificarea fără să înființeze o firmă, pentru maximum 7 camere și 14 locuri. Ambele limite se aplică întregii capacități a proprietarului, chiar dacă spațiile se află la adrese diferite.
De exemplu, trei camere oferite într-o casă și patru în alta ating plafonul acestei proceduri. Numărul locurilor desemnează capacitatea cazării, nu totalul oaspeților primiți pe parcursul anului.
Ordinul nr. 948 din 18 iunie 2026 al Ministerului Economiei, Digitalizării, Antreprenoriatului și Turismului modifică normele aprobate prin Ordinul nr. 65/2013. Categoria vizată este denumită în ordin: „apartamente și/sau camere de închiriat în locuințe familiale proprietate personală”. Anexele au fost publicate pe 8 iulie 2026, în Monitorul Oficial nr. 559 bis. Anterior exista numai plafonul de șapte camere, fără o limită explicită pentru locuri.
Acordurile se cer vecinilor direct afectați
Pentru un apartament din bloc, pregătirea începe cu avizul scris al comitetului executiv al asociației și, după caz, cu acordurile vecinilor afectați direct. Sunt vizați proprietarii spațiilor învecinate pe orizontală și pe verticală, nu toți proprietarii din clădire. Actele trebuie să indice activitatea turistică pentru care se cere clasificarea.
Solicitantul confirmă printr-o declarație pe propria răspundere că a depus acordurile tuturor vecinilor cu pereți comuni. În declarație se trec și numerele apartamentelor lor.
Dacă imobilul nu are o asociație constituită legal, proprietarul declară această situație; acordurile vecinilor sunt necesare în continuare. În ambele cazuri, declarația cuprinde mențiunea că solicitantul cunoaște prevederile articolului 326 din Codul penal, privind falsul în declarații.
Separat se obține acordul coproprietarilor. La un apartament moștenit de doi frați, de exemplu, fratele care solicită clasificarea depune și copia actului de identitate al celuilalt, împreună cu acceptul acestuia pentru închirierea turistică.
Cererea se depune cu actele casei și formularele actualizate
Pentru persoanele fizice proprietare, procedura prevede depunerea documentației la sediul instituției centrale responsabile de turism. Setul necesar cuprinde:
Cererea pentru persoane fizice, pe formularul prevăzut de anexa nr. 3^1.
Fișa din anexa nr. 4, pentru încadrarea spațiilor pe tipuri și categorii, atunci când este necesară.
Copia actului de identitate al solicitantului. Deținătorii unei cărți electronice de identitate adaugă dovada domiciliului; dacă sunt mai mulți proprietari, se includ copiile actelor acestora și acordurile pentru închiriere în regim hotelier.
După caz, avizul asociației și acordurile scrise ale vecinilor direct afectați, cu activitatea care urmează să se desfășoare în locuință.
Actul de proprietate, care trebuie să permită identificarea adresei spațiului de cazare.
Documentele privind legalitatea construcției: de exemplu, autorizația de construire, certificatul de atestare, adeverința privind edificarea sau extrasul de carte funciară. Lista documentelor acceptate nu se limitează la aceste exemple.
Ordinul 1.198/2026, publicat pe 17 august 2026, a înlocuit formularul cererii. Noua versiune include documentul privind legalitatea construcției, așa că dosarul se pregătește folosind formularele actualizate ale autorității.
Suprafața și dotările trebuie să corespundă categoriei cerute
Camerele și apartamentele destinate cazării pot fi încadrate la una, două sau trei stele. Pentru două persoane, o cameră de trei stele are nevoie de minimum 12 metri pătrați; la una ori două stele, pragul este de 11 metri pătrați. Respectarea plafonului total nu înlocuiește aceste condiții pentru fiecare încăpere.
La pregătirea locuinței sunt necesare următoarele dotări:
- Grupuri sanitare în care există atât apă caldă, cât și apă rece.
- Încălzire realizată cu respectarea regulilor de prevenire a incendiilor.
- Instalație electrică.
- Conexiune la internet.
- Dotările necesare pentru găzduirea turiștilor.
- Bucătărie sau un spațiu pentru pregătirea mâncării, destinat exclusiv oaspeților.
Normele din 2026 prevăd și camera familială, potrivit Alba24. Aici pot fi cazați maximum doi adulți și doi copii. Dotarea include un pat dublu și unul suplimentar pentru copii, care poate fi și supraetajat. Volumul de aer trebuie să fie de cel puțin 12 metri cubi pentru fiecare ocupant.
Primii turiști pot fi primiți după emiterea actului de funcționare
Certificatul de clasificare precizează tipul și categoria unității. Publicarea ofertei pe Airbnb sau Booking, recenziile primite și declararea veniturilor nu înlocuiesc certificatul ori o autorizație provizorie aflată în termen de valabilitate. Nici depunerea cererii nu permite, de una singură, deschiderea cazării.
Autoritatea are la dispoziție cel mult 30 de zile calendaristice pentru analizarea unei cereri însoțite de toate documentele. După verificarea acestora poate elibera autorizația provizorie.
Cu această autorizație se poate lucra până la verificarea la fața locului, dar nu mai mult de 90 de zile. Certificatul se emite după controlul condițiilor existente efectiv în locuință.
Hotărârea Guvernului nr. 1.267 din 2010 sancționează cu amendă de la 40.000 la 50.000 de lei funcționarea unei unități neclasificate și lipsite de autorizație provizorie.
Lenjeria, afișarea actelor și pagina web rămân obligatorii
Prosoapele și lenjeria folosite pentru oaspeți trebuie să fie albe și să suporte spălarea și dezinfecția. Se înlocuiesc la eliberarea camerei. Dacă șederea continuă, schimbarea se face la intervalele prevăzute pentru categoria cazării și suplimentar, de fiecare dată când este necesar.
Documentele de clasificare se expun într-un loc unde pot fi văzute de turiști. Pentru cazările fără recepție, acestea se afișează în hol.
Unitatea trebuie să aibă e-mail și minimum o pagină web personalizată. Pagina cuprinde numărul certificatului, adresa la care se oferă cazarea și datele care identifică operatorul.
Impozitul se calculează separat de clasificarea turistică
Pentru veniturile din 2026 provenite din închirierea pe termen scurt a uneia până la șapte camere din locuințe personale, se aplică o deducere forfetară de 30%. Aceasta este partea scăzută din venitul brut pentru stabilirea venitului net fiscal. Comisionul reținut de platforma de rezervări este exclus din venitul brut folosit în calcul.
De exemplu, după eliminarea comisionului platformei, un proprietar rămâne cu un venit brut fiscal de 40.000 de lei. Din această sumă se deduc 12.000 de lei: venitul net este de 28.000 de lei, iar impozitul, de 2.800 de lei.
În funcție de totalul veniturilor relevante și de pragurile legale, se poate datora și contribuția de sănătate. Dacă sunt închiriate mai mult de șapte camere, veniturile se încadrează fiscal la activități independente chiar din anul depășirii plafonului.
Proprietarul ține și păstrează fișa de ocupare, în care trece perioadele de cazare și datele de identificare ale oaspeților. Încasările se înregistrează în secțiunea aferentă din Registrul de evidență fiscală.
Veniturile aferente anului 2026 se declară prin Declarația unică până pe 25 mai 2027. Transmiterea datelor de către platformele de rezervări către autorități nu înlocuiește depunerea declarației de către proprietar.
Legea nr. 88/2026 exceptează persoanele identificate fiscal prin cod numeric personal de la obligațiile privind RO e-Factura enumerate în lege. Aceste persoane pot alege să folosească sistemul. Exceptarea nu elimină impozitul și nici eventualele cerințe de emitere a facturilor.
Adăugarea camerelor presupune actualizarea documentelor
Pentru o cazare deja clasificată, capacitatea, spațiile și serviciile oferite trebuie să corespundă actelor emise. Dacă se schimbă împrejurările în care a fost acordată clasificarea, solicitarea uneia noi se face în maximum 30 de zile, conform hotărârii de guvern care reglementează procedura.
Modificarea structurii spațiilor impune emiterea unei fișe anexă noi. Pentru aceasta, dosarul conține fișa standardizată corespunzătoare, un memoriu care explică schimbarea și cererea cu semnătura administratorului ori a reprezentantului legal. Fișa anterioară se predă în original. Dacă a fost pierdută sau distrusă, se depune dovada că anunțul de declarare a documentului ca nul a apărut în presă.
Când se adaugă spații de cazare, sunt necesare și documentele care dovedesc legalitatea construcției. Proprietarul depune totodată declarația pe propria răspundere privind îndeplinirea condițiilor obligatorii pentru tipul și categoria din certificat.
La reclasificare sau la schimbarea operatorului, documentele privind legalitatea construcției se cer numai dacă se mărește capacitatea ori se schimbă destinația. Pentru unitățile clasificate, certificatul existent prezumă conformitatea actelor depuse la emitere. Excepția o reprezintă constatările contrare ale autorităților competente, prin acte administrative ori prin hotărâri judecătorești definitive.
Închiderea cazării cere rezolvarea rezervărilor achitate
La oprirea definitivă a activității, titularul cere radierea certificatului din evidență. Cererea se depune la sediul instituției responsabile de turism, alături de certificatul și fișa anexă în original. Dacă acestea au fost pierdute sau distruse, titularul prezintă dovada publicării în presă a anunțului prin care au fost declarate nule.
Se depune și o declarație pe propria răspundere privind inexistența rezervărilor plătite pentru servicii încă neprestate. Dacă există asemenea rezervări, transferul lor către alt operator se poate face numai cu acceptul turistului, păstrând condițiile contractului și oferind confort și servicii similare.
