Chiriașul cu un contract pe durată determinată poate încheia închirierea mai devreme, cu un preaviz de minimum 60 de zile. Recuperarea integrală a garanției depinde și de starea locuinței la predare, precum și de achitarea chiriei și a utilităților. Aceste condiții se clarifică înainte de mutare, împreună cu suma lunară și posibilitatea majorării ei.
Negocierea include banii de la început și condițiile plecării
Potrivit Știrile Imobiliare, pentru negocierea unei chirii mai mici, discuția cu proprietarul trebuie să cuprindă cinci puncte: regula după care crește plata lunară, taxele proprietarului, perioada închirierii, garanția și starea apartamentului. Înainte de acceptarea duratei, se clarifică și condițiile plecării anticipate: pentru un contract cu termen fix, chiriașul poate pleca mai devreme cu un preaviz de minimum 60 de zile. Recuperarea integrală a garanției depinde de respectarea preavizului, de starea locuinței la predare și de achitarea chiriei și a utilităților.
Regula de indexare, adică ajustarea chiriei, se cere în scris în contract. Pentru 2026 este indicată plafonarea indexării; modul aplicabil de majorare trebuie lămurit înainte de acceptarea prețului.
Cuantumul garanției se negociază separat de plata lunară, împreună cu regulile de restituire. În mod obișnuit, depozitul nu constituie venit impozabil pentru proprietar. Dacă ajunge să acopere chiria, inclusiv ultima lună, suma trebuie declarată ca venit.
Reparațiile și facturile se lămuresc înainte de mutare
Stabilirea chiriei trebuie să țină seama de starea apartamentului și de lucrările necesare. Contractul precizează și cui îi revine plata utilităților.
Această împărțire are consecințe fiscale: facturile care revin proprietarului prin lege sau contract, dar sunt achitate de chiriaș, se includ în venitul brut al proprietarului. Dacă obligația de plată este atribuită explicit chiriașului, sumele respective rămân în afara acelui venit.
Pentru o defecțiune apărută pe parcursul locuirii, proprietarul este notificat în scris și primește un termen rezonabil de remediere. O reducere a chiriei invocată din acest motiv trebuie raportată la gravitatea problemei. Oprirea întregii plăți nu se justifică fără o hotărâre judecătorească.
Se clarifică și accesul în apartament. Vizitele proprietarului se anunță cu minimum 24 de ore înainte și nu trebuie să devină excesive. Vizitele neanunțate, repetate, pot constitui hărțuire și pot justifica încetarea închirierii la inițiativa chiriașului.
Tipul contractului stabilește cum se anunță plecarea
Pentru închirierea cu termen fix, dreptul de denunțare unilaterală, adică încetarea prin notificarea chiriașului, este prevăzut de articolul 1.825 din Codul civil. O clauză care elimină acest drept este considerată nescrisă și nu produce efecte.
În cazul unui contract fără dată de sfârșit, articolul 1.824 stabilește termene diferite pentru cele două părți. Dacă nu există o altă înțelegere, chiriașul anunță plecarea cu cel puțin un sfert din perioada pentru care achită chiria. La plata lunară, termenul înseamnă aproximativ o săptămână.
Pentru proprietar, preavizul este de cel puțin 60 de zile dacă plata se face lunar ori la intervale mai lungi.
Notificarea se redactează cu datele părților, identificarea apartamentului și data încetării. Documentul stabilește începutul perioadei de preaviz. Dacă termenul legal este respectat, simplul fapt că locatarul pleacă nu îi atrage răspunderea.
Garanția se restituie pe baza predării și a datoriilor rămase
Potrivit Rentico, chiriașul își recuperează întregul depozit când respectă preavizul, lasă apartamentul în stare bună și nu are restanțe la chirie ori utilități. Plecarea fără preaviz, deteriorările sau facturile restante pot duce la rețineri, dar numai în cuantumul sumelor datorate.
La predare se întocmește un proces-verbal, semnat de proprietar și chiriaș. În el se consemnează starea locuinței și indexurile utilităților. Fotografiile, documentul de predare și facturile neachitate pot justifica sumele oprite din garanție.
Articolul 39 din Ordonanța de urgență nr. 40/1999 prevede restituirea depozitului în maximum trei luni după înapoierea cheilor, cu posibilitatea scăderii datoriilor justificate. Ordonanța se aplică însă unui domeniu special: acest termen nu este valabil automat pentru toate închirierile. Trebuie verificate și clauzele contractului concret.
Neplata chiriei și evacuarea urmează o procedură separată. Procedura judiciară standard durează, în medie, 3-6 luni și cuprinde somația, acțiunea în instanță și executarea silită. Potrivit Neofort, în cazul contractelor autentificate de notar care conțin clauze executorii, procedura accelerată poate scurta durata la 4-8 săptămâni.
Proprietarul înregistrează contractul și schimbările lui
Înregistrarea fiscală a închirierii trebuie făcută în maximum 30 de zile după încheierea contractului. Obligația privește inclusiv apartamentele date în chirie unor rude sau prieteni.
Formalitățile diferă după momentul închirierii:
- La semnare, contractul se înregistrează la ANAF în termenul stabilit.
- La modificare, inclusiv schimbarea sumei lunare ori prelungirea închirierii, înregistrarea se face tot în maximum 30 de zile.
- La încheierea relației contractuale, încetarea închirierii se comunică administrației fiscale.
Camerele închiriate turiștilor pentru perioade sub 30 de zile sunt exceptate de la înregistrare. Folosința fără chirie are altă formă contractuală: comodatul, prin care bunul este împrumutat gratuit. Dacă beneficiarul locuiește acolo, înțelegerea se pune în scris.
Pentru contractele încheiate în 2024-2025 și încă active este indicat termenul de 31 decembrie 2026 pentru înregistrare, în cadrul perioadei de amnistie. După această dată, nerespectarea obligației poate duce la verificări retroactive pentru ultimii cinci ani.
Dacă apartamentul aparține mai multor persoane, contractul îl identifică pe coproprietarul însărcinat cu înregistrarea. Neîndeplinirea obligației poate atrage amendă contravențională. Administrația fiscală poate estima veniturile, inclusiv pornind de la consumul utilităților.
La o locuință cumpărată cu credit ipotecar, proprietarul verifică și condițiile băncii. Unele contracte de credit cer notificarea acesteia înainte de închiriere. Încălcarea clauzei poate reprezenta o abatere față de bancă, dar nu anulează contractul chiriașului.
Impozitul proprietarului nu reduce automat chiria
Taxele pot intra în negocierea prețului, însă rămân obligații distincte ale proprietarului. Impozitul se stabilește prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net. Acesta rezultă după scăderea unei deduceri forfetare de 20%, adică a unei cote fixe pentru cheltuieli, din venitul brut. Impozitul efectiv reprezintă astfel 8% din brut, fără ca procentul să însemne o reducere acordată automat chiriașului.
Un calcul orientativ pentru o chirie lunară de 2.500 lei, pe o perioadă de 12 luni, pornește de la un venit brut anual de 30.000 lei. Deducerea este de 6.000 lei, astfel că venitul net impozabil rămâne la 24.000 lei. Proprietarul datorează un impozit anual de 2.400 lei, echivalent cu aproximativ 200 lei pe lună.
Venitul brut se stabilește pornind de la chiria prevăzută în contract pentru anul respectiv, indiferent când sunt încasați efectiv banii.
Pentru o chirie trecută în contract în valută, calculul folosește cursul mediu anual din anul realizării venitului, chiar dacă plata se face în lei. La 500 euro lunar și un curs mediu de 5,0415 lei pentru un euro, rezultă un venit brut anual de 30.249 lei și un impozit de 2.420 lei, după rotunjire. Dacă locuința este închiriată unei firme, se ia în calcul cursul din ziua precedentă plății.
Când locatarul este persoană fizică, declararea venitului și plata impozitului revin proprietarului, prin Declarația unică, până pe 25 mai în anul următor.
Potrivit Impozitul.ro, dacă locatarul este firmă, aceasta reține impozitul din plată și îl virează până pe 25 în luna următoare. Reținerea este finală: proprietarul nu mai declară separat acel impozit prin Declarația unică și poate cere firmei dovada reținerii. Contribuția de sănătate se verifică distinct.
Contribuția de sănătate depinde de veniturile cumulate
Contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS) are o cotă de 10%. Încadrarea se face în funcție de venitul net anual obținut din chirii, cumulat cu celelalte venituri relevante.
Pentru veniturile din 2026, treptele de calcul sunt:
- Sub 24.300 lei anual: contribuția datorată este zero.
- Între 24.300 și 48.599 lei: contribuția este de 2.430 lei, calculată la o bază de șase salarii minime.
- Între 48.600 și 97.199 lei: contribuția ajunge la 4.860 lei, pentru o bază de 12 salarii minime.
- De la 97.200 lei: contribuția este de 9.720 lei, corespunzătoare unei baze de 24 de salarii minime.
Salariul minim folosit pentru aceste plafoane este cel de 4.050 lei, valabil la 1 ianuarie 2026. Creșterea la 4.325 lei, aplicabilă din 1 iulie 2026, nu modifică pragurile aferente veniturilor acelui an.
Articolul 135¹ alineatul (3) din Codul fiscal stabilește folosirea salariului minim de la începutul anului. Valoarea majorată va conta pentru 2027 dacă rămâne valabilă la 1 ianuarie 2027.
Plata contribuției de sănătate pentru salariu nu acoperă și obligația legată de chirii, dacă sunt îndeplinite condițiile privind venitul. Contribuția pentru chirii se declară prin Declarația unică.
Veniturile din chirii nu devin automat venituri din activități independente în funcție de câte contracte de închiriere există. Din 2024 a fost abrogată regula anterioară privind depășirea a cinci contracte.
