# Un apartament de 100.000 EUR fără taxă ajunge la 121.000 EUR. Cum se compară ofertele

> La un apartament de 100.000 EUR net, diferența dintre TVA de 21% și vechea cotă de 9% este de 12.000 EUR. Plafonul Noua Casă include taxa.

Publicat: 25 octombrie 2026, 08:53 · Actualizat: 25 octombrie 2026, 08:53 · Autor: Gabriel Ungureanu · Categorie: [Casă și Grădină](https://gradinaevei.ro/category/casa-si-gradina/index.html.md) · Pagina web: https://gradinaevei.ro/2026/10/25/un-apartament-de-100-000-eur-fara-taxa-ajunge-la-121-000-eur/ · Publicație: Grădina Evei

![Planuri pentru locuințe noi](https://gradinaevei.ro/wp-content/uploads/2026/10/tva-locuinte-noi-1024x684.jpg)

**Cumpărătorii de locuințe noi care nu intră într-o categorie cu taxare redusă plătesc, de la 1 octombrie 2026, taxa pe valoarea adăugată (TVA) de 21%, după expirarea excepției de 9%. Pentru familiile care pun alături mai multe oferte, calculul începe cu două verificări: dacă suma afișată conține taxa și ce cotă se aplică achiziției.**

## Prețul afișat trebuie adus la suma efectivă de plată

O ofertă exprimată în valoare netă arată prețul înainte de taxare. Pentru o achiziție supusă cotei standard, suma respectivă se înmulțește cu 1,21. În schimb, la o ofertă cu TVA inclus, valoarea afișată este deja totalul: taxa nu se mai adaugă.

Un calcul orientativ pentru același apartament, fără schimbarea prețului cerut înainte de taxare, arată astfel:

- Valoarea netă a apartamentului este de 100.000 EUR.
- Aplicând cota actuală, operația 100.000 EUR × 1,21 conduce la un total de 121.000 EUR.
- Cu fosta cotă tranzitorie, de 9%, suma finală ar fi fost 109.000 EUR.

În acest exemplu, familia plătește cu 12.000 EUR mai mult exclusiv din cauza cotei aplicate. Diferența nu presupune o majorare a valorii nete cerute de vânzător.

Persoana fizică ce cumpără pentru utilizare finală suportă integral taxa din preț, fără drept de deducere. Vânzătorul o încasează pentru a o vira statului; partea reprezentată de TVA nu constituie venitul firmei.

## Dintr-un total cu TVA, baza se află prin împărțire

Pentru compararea unei oferte cu taxă inclusă cu una exprimată net, calculul se poate face și în sens invers. Totalul aferent cotei standard se împarte la 1,21 pentru a afla valoarea fără TVA. Separat, componenta de taxă rezultă din formula total × 21 / 121.

La o sumă finală de 1.210 lei, calculul 1.210 × 21 / 121 identifică 210 lei TVA. Valoarea netă este, astfel, 1.000 lei. Nu se scade direct 21% din suma finală: procentul se aplică valorii înainte de taxare, nu totalului care conține deja taxa.

Pentru o operațiune încadrată la 11%, multiplicatorul este 1,11. Aceeași bază de calcul din exemplul anterior conduce la 1.110 lei, cu o componentă de TVA de 110 lei. Dacă se pornește de la total, taxa aferentă acestei cote se separă folosind total × 11 / 111.

## Plafonul Noua Casă se compară cu oferta după adăugarea taxei

Potrivit Neofort, în exemplul pentru programul Noua Casă, plafonul de 119.000 EUR reprezintă o sumă cu TVA inclus. La cota standard, valoarea corespunzătoare înainte de taxare este de aproximativ 98.347 EUR.

Prin urmare, o ofertă exprimată fără TVA se transformă mai întâi în sumă finală și abia apoi se compară cu plafonul. Prețul net al apartamentului și limita programului, care conține taxa, nu sunt valori comparabile direct.

## Vechea excepție permitea și achiziția în cuplu

Regimul tranzitoriu nu era limitat la cumpărătorul care semna singur. Pentru aplicarea cotei reduse trebuiau respectate împreună următoarele condiții:

- Achiziția viza o singură locuință, cumpărată de o persoană fizică singură sau alături de alte persoane fizice.
- Suprafața utilă se încadra în limita de 120 mp; anexele nu intrau în această suprafață.
- Valoarea înainte de taxare era de maximum 600.000 lei. Limita nu se verifica folosind prețul final.
- Potrivit Neofort, cumpărătorul avea antecontract și achitase minimum 20% avans până la 31 iulie 2025.
- Începând cu 1 ianuarie 2023, cumpărătorul nu mai achiziționase altă locuință cu TVA redus.

Termenul stabilit inițial pentru acest regim a fost 31 iulie 2026. Legea 161/2026 a extins perioada până la 30 septembrie 2026 inclusiv, ultima dată admisă pentru livrarea locuinței cu cota tranzitorie. Încadrarea în limitele de suprafață și valoare nu păstrează excepția după expirarea ei.

## Cota de 11% rămâne rezervată categoriilor prevăzute de lege

Articolul 291 din Codul fiscal include locuințele livrate în cadrul politicii sociale, împreună cu terenul aferent, între operațiunile taxate cu 11%. Această încadrare este distinctă și nu se extinde automat asupra oricărei case sau oricărui apartament nou.

Folositor.ro arată că, de la 1 august 2025, Legea 141/2025 a ridicat cota standard de TVA de la 19% la 21% și a înlocuit cotele reduse de 5% și 9% cu una de 11%. Pentru anumite locuințe, excepția descrisă mai sus a rămas valabilă temporar.

Categoria redusă cuprinde și medicamente de uz uman, alimente și băuturi nealcoolice cu excepțiile legale, apă și canalizare, cărți și manuale, intrări la muzee, cazare hotelieră și servicii de restaurant. În aceeași categorie intră lemnul de foc și peleții destinați persoanelor fizice, precum și energia termică livrată populației, spitalelor și școlilor în perioada 1 noiembrie-31 martie.

Cota standard se aplică bunurilor și serviciilor care nu se încadrează la cota redusă. Printre exemple se numără consultanța, serviciile de tehnologia informației și marketing, chiriile comerciale, electronicele, băuturile alcoolice și autoturismele.

## Achiziția pe firmă nu înseamnă deducere automată

Firma poate scădea TVA pentru locuință din taxa pe care o colectează la vânzări numai dacă este înregistrată în scopuri de TVA. Mai sunt necesare o factură întocmită corect pe datele firmei și folosirea imobilului în activitatea acesteia, pentru operațiuni taxabile sau scutite cu drept de deducere.

O factură emisă persoanei fizice nu îndeplinește această cerință. Nici cumpărarea unei locuințe fără legătură cu activitatea firmei nu deschide dreptul de deducere. O firmă neplătitoare emite facturi fără TVA și suportă taxa din propriile achiziții.

Regulile pentru locuință nu se confundă cu limitarea aplicabilă unui autoturism utilizat atât profesional, cât și personal. În acel caz, deducerea este, de regulă, de 50% pentru TVA aferentă cumpărării, leasingului, combustibilului și reparațiilor.

Când taxa deductibilă din achiziții este mai mare decât cea colectată la vânzări, diferența se poate transfera în decontul următor sau se poate cere la rambursare prin decont. Acest mecanism privește TVA, separat de regulile pentru cheltuielile deductibile la stabilirea impozitului pe profit.

Ghidul Bono indică ziua de 25 a lunii următoare perioadei fiscale aplicabile ca termen-limită pentru depunerea decontului de TVA D300 și plata taxei. În mod obișnuit, firma depune decontul lunar. Depunerea poate fi trimestrială dacă în anul precedent cifra de afaceri a fost sub 100.000 euro, iar firma nu a cumpărat bunuri din alte state UE. O asemenea achiziție impune revenirea la depunerea lunară.

**Citește și:**

- [Termenul de 30 septembrie pentru case cu TVA redus a trecut. Cum se compară acum ofertele și finanțarea](https://gradinaevei.ro/2026/10/19/termenul-de-30-septembrie-pentru-case-cu-tva-redus-a-trecut/)